W Belwederze, pod żyrandolami i biało-czerwonymi flagami, łatwo mówić mądrze o polityce mieszkaniowej. Prawdziwy egzamin z tej polityki zdaje się jednak nie na sali konferencyjnej, tylko przy kuchennym stole, kiedy dwudziestokilkuletnia para liczy, czy stać ich na trzeci pokój dla dziecka, którego jeszcze nie mają, bo mieszkają kątem u rodziców albo w wynajętej kawalerce dłużej, niż planowali.
15 września Kancelaria Prezydenta zorganizowała w Belwederze konferencję poświęconą temu, jak ułatwić młodym realizację aspiracji mieszkaniowych. Wystąpiłem na niej nie jako komentator z boku, tylko jako prezes spółki, która akurat mieszkania buduje, zamiast tylko o nich dyskutować – i jako prezes organizacji zrzeszającej pracodawców SIM w całej Polsce. Z tej perspektywy konferencja nagłośniła kilka tez, które w ogólnopolskiej debacie o mieszkalnictwie zwykle giną.
Dziecko przychodzi po mieszkaniu, nie przed nim
Politycy od lat mówią o kryzysie demograficznym w kategoriach abstrakcyjnych – współczynniki, prognozy, piramidy wieku. Tymczasem to bardzo konkretna decyzja bardzo konkretnych ludzi: czy mamy dziś warunki, żeby mieć dziecko.
Odpowiedź coraz częściej brzmi: nie mamy. Według GUS współczynnik dzietności spadł w 2025 roku do 1,068, z 1,099 rok wcześniej – dalece poniżej progu zastępowalności pokoleń, wynoszącego około 2,1. Urodziło się wtedy około 238 tysięcy dzieci, przy ponad 405 tysiącach zgonów – ubytek naturalny sięgnął 157 tysięcy osób, tyle, jakby co roku z mapy znikało miasto powiatowe. Zmienia się też moment, w którym kobiety decydują się na pierwsze dziecko: średni wiek matki wyniósł w 2025 roku 29,5 roku, wobec 22,7 roku trzydzieści pięć lat temu.
Badaczki z Uniwersytetu Warszawskiego od lat wskazują na ten sam mechanizm: łatwiej zdecydować się na dziecko, gdy mieszka się na swoim, a metraż odpowiada potrzebom rodziny. „Diagnoza Młodzieży 2026” pokazuje, że ponad połowa osób w wieku 25-34 lat wciąż mieszka z rodzicami. To nie brak aspiracji – to racjonalna reakcja na ceny. Z raportu „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” (IBRiS i SGH) wynika, że główną barierą pozostają wysokie ceny zakupu mieszkań (77 proc. wskazań) oraz koszty najmu (43 proc.).
SIM działa. Problem w tym, że działa mimo systemu
Na tym tle jeden fragment konferencji zasługuje na szczególną uwagę – i mogę o nim mówić z pierwszej ręki, bo od 2023 roku prowadzę jedną z takich spółek.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to dziś jedyne narzędzie, jakim mniejsze gminy realnie dysponują, żeby zwiększać podaż mieszkań. Instrument działa w 525 gminach, w 48 spółkach SIM w całym kraju, a do 2030 roku ma w tej formule powstać 30 tysięcy mieszkań – skok z poziomu, który jeszcze trzy lata temu trudno było nazwać programem: w latach 2018–2023 powstało zaledwie 40 mieszkań, w 2025 roku już ponad 1300. Moja spółka, SIM KZN Reymontowski, zrzesza dwanaście gmin województwa łódzkiego i buduje tam, gdzie deweloper nigdy nie postawi bloku – bo w gminie liczącej pięć czy dziesięć tysięcy mieszkańców nie ma na tym marży. To dokładnie te obszary, które się wyludniają.
Adresatem programu jest pracująca rodzina bez zdolności kredytowej i bez środków na zakup mieszkania czy budowę domu. W przeciwieństwie do mieszkania komunalnego, mieszkanie z SIM po latach najmu można wykupić na własność – dla wielu wójtów i burmistrzów to był decydujący argument, żeby wejść do programu i wnieść pod inwestycję własny grunt.
Tylko że instrument dobrze zaprojektowany na papierze rozbija się na ziemi o pięć barier. Spółki, mimo zgody ministra na ich powołanie, konkurują potem między sobą o finansowanie BGK na listach rankingowych, stąd średnio 3-4 lata od decyzji do wręczenia kluczy. Partycypacja, czyli wkład własny najemcy liczony jako 10-30 proc. kosztu budowy, to dziesiątki tysięcy złotych – i odsiewa dokładnie te rodziny, dla których program powstał. Zasady wykupu po latach najmu są rozmyte, a odpowiedzialność rozdrobniona między dwa resorty: jeden tworzy program i nadzoruje KZN, drugi go finansuje.
Ziemia po dziadku, zablokowana przez ministerialny algorytm
Trzeci wątek konferencji uderza akurat w tę większość Polaków, która mieszka poza największymi miastami – w miastach wojewódzkich mieszka, jak wynika z analizy GUS, nieco ponad 20 proc. ludności kraju. Chodzi o reformę planów ogólnych gmin. I powiem wprost: to nie jest reforma, którą trzeba tylko lepiej wytłumaczyć ludziom. To zły pomysł, wykonany w dodatku fatalnie.
Młode małżeństwo dostaje w spadku po dziadkach kawałek ziemi na wsi i chce tam postawić dom. Po wejściu w życie planu ogólnego może się okazać, że nie wolno im tego zrobić, bo gmina ustaliła, że nowa zabudowa musi leżeć bliżej niż trzy kilometry od najbliższej szkoły. W formalnej interpelacji do rządu zapytano wprost, czy taki przepis nie narusza konstytucyjnej ochrony własności (art. 64) i zasady równości wobec prawa (art. 32). Rolnik z kilkunastoma hektarami może się z kolei dowiedzieć, że mimo posiadania ziemi będzie musiał kupić osobną działkę na terenie wyznaczonym pod zabudowę, jeśli zechce postawić dom dla syna.
To nie hipoteza. Termin uchwalenia planów ogólnych przesuwano dwukrotnie – ostatecznie na 31 sierpnia 2026 roku. Mimo to zdążyło je uchwalić jedynie 877 gmin, niecałe 36 proc. wszystkich samorządów. Prawie 2500 gmin nie decyduje już samodzielnie o swoim terenie – musi dostosować się do wskaźników ustalanych centralnie przez ministerstwo. Właściciele działek poza obszarami uzupełnienia zabudowy mogą stracić nawet 20 do 70 procent wartości gruntu z dnia na dzień, bo nie da się już dla nich uzyskać warunków zabudowy na starych zasadach „dobrego sąsiedztwa”. Jedynym środkiem obrony pozostaje skarga do sądu administracyjnego – droga długa i niepewna.
Jest jednak jedno „ale”
Problem, który miała rozwiązać ta reforma, jest prawdziwy: chaotyczna, rozlewająca się zabudowa na terenach rolnych generowała realne koszty infrastruktury – drogi i wodociągi ciągnięte kilometrami do pojedynczych domów. Tego argumentu nie da się zignorować.
Ale lekarstwo jest gorsze od choroby. Zamiast dać gminom i mieszkańcom realny wpływ na to, gdzie i jak się buduje, państwo narzuciło jeden, sztywny gorset przepisów dla całego kraju – łącznie z regulacją odległości od szkoły, która nie ma nic wspólnego z ładem przestrzennym, a wszystko ze statystyczną wygodą urzędnika układającego wzór w Warszawie. Rodzina z działką po dziadkach staje się zakładnikiem tego wzoru, a gmina, która najlepiej zna własny teren, nie ma nic do powiedzenia.
Podobnie z SIM-ami: sceptycy słusznie zauważają, że skala wciąż jest niewielka wobec potrzeb, a struktura nadzoru – w tym moja własna pozycja prezesa wskazanego przez KZN – jest częścią problemu, nie tylko rozwiązaniem. Ale porównanie 40 mieszkań w sześć lat z ponad 1300 w jednym roku i z 30 tysiącami zaplanowanymi do 2030 pokazuje kierunek, którego nie warto lekceważyć.
Co dalej
Naprawa SIM-ów nie wymaga nowego programu – wymaga decyzji, z których większość nie kosztuje budżetu ani złotówki. Najpilniejsze: jedno centrum decyzyjne zamiast dwóch resortów, które dziś osobno tworzą program i go finansują; koniec list rankingowych BGK na rzecz audytu zapotrzebowania przed inwestycją; obniżenie progu partycypacji do maksymalnie 15 proc.
W kwestii planów ogólnych państwo powinno się cofnąć, zamiast szukać kolejnego przesunięcia terminu. Zawiesić automatyczną utratę możliwości zabudowy tam, gdzie gmina nie zdążyła uchwalić planu. Wyłączyć spod sztywnych progów odległości od szkoły działki dziedziczone w rodzinie. A tam, gdzie państwo mimo wszystko odbiera komuś wartość działki, niech zagwarantuje realne prawo do odszkodowania – nie tylko drogę przez sąd.
Dobrze, że ta rozmowa w ogóle się odbyła – i dobrze, że Kancelaria Prezydenta zaprosiła do niej ludzi, którzy na co dzień budują mieszkania i rozmawiają z wójtami, a nie tylko warszawskich ekspertów od prognoz. Organizacja Pracodawców Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, którą kieruję, zadeklarowała już gotowość do pracy nad zmianami w SIM – i tę deklarację podtrzymuję.
Tylko że sama rozmowa nikogo nie ochroni przed spadkiem wartości działki i nikomu nie da dodatkowego pokoju dla dziecka. Jeżeli państwo chce, żeby młodzi decydowali się na rodzinę, musi dać im coś trwalszego niż kolejna konferencja – i przestać po drodze odbierać im to, co już mają. Bez własnego kąta nie będzie więcej dzieci. Cała reszta to już tylko statystyka.